تعاریف حقوقی به زبان ساده درخصوص انواع سند مالکیت

تعارف حقوقی ساده در خصوص نوع مالکیت و سند ملک و زمین

  • تعریف اوقاف : املاک یا زمین اوقافی به املاکی گفته می شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگری اجاره داده و در آمد حاصل را صرف امور مربوطه می کند.البته پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنی اجاره به شرط تملک نیست. املاک اوقاف دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای خرید و فروش ندارند البته برای اینکار باید اجازه اوقاف داشته باشید. این سند به مالک اختیارات کامل نمی دهد و علاوه بر اقساطی که بصورت سالیانه به اداره اوقاف پرداخت می شود و بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد ملک اوقافی تصمیم گیری خواهد شد.در واقع یکی از تفاوتهای این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد بلکه درباره هرگونه تغییری در املاک اوقاف باید چندین مرحله با حضور در اداره اوقاف هماهنگی و مجوز لازم را اخذ کند.
  • ارزش سند ملکی در حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقاف است.
  • در سند اوقاف شما صرفا مستاجر موقوفه هستید و مالک اعیان شناخته می شوید یعنی در واقع مالک ساختمان ساخته شده ( اعیان ) هستید نه مالک خود زمین ( عرصه ).
  • قبل از شروع هر معامله خرید و فروش بهتر است با انواع سند و اعتبار قانونی آنها آشنا شویم.
  • سند رسمی : سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استفاده باشد.کلمه سند در لغت نامه فارسی به معنی نوشته ای است که وام یا طلب کسی را مشخص می کند یا مطلبی را ثابت می کند
  • انواع سند ملکی عبارت است از :
  • سند مشاع :

 واژه مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می شود که یک ملک چند مالک داشته باشد و یا به عبارت دیگر سند مشاع به سند ملکی گفته می شود که بین چند شریک تقسیم شده است و در نتیجه هر یک از شرکاء بخشی از یک ملک را صاحب می باشند و هر یک سند رسمی در اختیار دارند.

  • سند ملکی شش دانگ :

به سندی که بصورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد سند شش دانگ گفته می شود و یکی از معتبرترین اسناد در بین اسناد ملکی است.کلمه شش دانگ به معنی شش جهت است که شامل : شمال – جنوب – شرق – غرب – بالا و پایین می باشد.

کلمه بالا به فضای بالا و کلمه پایین به زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوط را دارد.

  • سند ملکی مفروظ :

کلمه مفروض در مقابل کلمه مشاع قرار دارد و به این معنی است که شخصی قصد جدا کردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد. بطور مثال اگر چند نفر یک سند مشاعی داشته باشند و هر یک از شرکاء بخواهد سهم خود را از این ملک جدا کند و به صورت منفرد بر روی آن ساخت ساز کند و یا بخواهد انتقال بدهد باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنها افراز شود . بنابراین یکی از پیچیده ترین در نوع خود است.

  • سند ملکی تک برگ:

یکی از انواع سند معتبر است و در واقع نوع جدید سند دفترچه ای و چند برگی است و برخلاف سند قدیمی دفترچه ای با دست تهیه نمی شود و با وسایل کامپیوتری و با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می رسد.

  • هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می شود و اگر صاحب ملک ، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد ، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد. در سند تگ برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق تری از ملک قابل مشاهده است.
  • سند ملکی المثنی :

اگر به هر دلیلی سند ملک مفقود شود صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز درخواست سند المثنی می دهد.

  • سند ملکی عرصه و عیان :
  • سند عرصه : سند ملکی مربوط به زمین است که ساختمان در آن بنا و ساخته می شود .
  • سند اعیان : مربوط به سند ملکی واحدهایی یا ساختمانهایی است که بر روی آن زمین ساخته می شوند. میزان سهم هر یک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آنها بستگی دارد.
  • سند ملکی ورثه ای :

بعد از فوت مالک مال او به وراث می رسد.وارثان می توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوط به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت نمایند.

  • سند ملکی تفکیکی :

این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت های تقسیم شده هر کدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده است . سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند.

  • سند ملکی وکالتی :

به سندی گفته می شود که بنام شخص یا اشخاص دیگری بعنوان وکیل فروشنده ی اصلی تنظیم شده باشد.

  • سند ملکی معارض :

اگر برای یک ملک مشخص با حدو حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفارت صادر شده باشد به آن سند معارض می گویند و دادگاه پس از بررسی لازم هریک از دوسندی را که تعرضی در ملک دیگری داشته باشد را حکم ابطال سند می دهد.

  • سند ملکی بنچاق :

در زمانهای گذشته که نظام مدیریتی ثبت اسناد همانند امروزه نبوده ، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی می نوشتند سپس برای تایید اصالتشان آنها را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره موجه و مقبولی داشتند می بردند .این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می رسید نزد همگان قابل قبول بود که به این سندهای ملکی اسناد بنچاق می گویند که البته امروزه مانند سابق رواج ندارد اما کماکان اعتبار آنها نزد مراجع قانونی پذیرفته است.

  • سند ملکی شورایی :

به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی گفته می شود . باید توجه داشت که این نوع سند بخاطر اینکه عادی محسوب می شود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند باید مراحل بسیار زیادی در اداره ثبت اسناد انجام گیرد.

  • قولنامه ، سند عادی محسوب می شود.
  • سند ملکی منگوله دار :

همانطور که از نامش پیداست سندی است که یک منگوله دارد و در واقع همان سندهایی هستند که یک نخ و یک تکه سرب توسط اداره ثبت پلمپ شده است.

  • سند ملکی رهنی :

زمانی که خریداران و یا فروشندگان از وام و تسهیلات بانکی استفاده می کنند در این حالت سند برای مدتی که قراراست وام پرداخت شود در رهن بانک نگه داشته می شود و این مسئله در خود سند هم قید می گردد. منظور از رهن سند در نزد بانک ، گرو ماندن آن نیست بلکه صرفا در خود سند قید می گردد که این سند تا تاریخ معینی در رهن بانک است آنگاه سند به خریدار یا خریداران تحویل داده می شود . اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت نماید ، بانکی که سند در رهن آن است حق دارد که ملک را تصاحب نماید.